Méthodologie

1. La source : la base DVF

Toutes nos données de prix proviennent de DVF (« Demandes de valeurs foncières »), la base publiée par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) via Etalab. Elle recense la quasi-totalité des ventes immobilières enregistrées chez les notaires (voir la section Couverture géographique) : prix de vente, surface, type de bien, date, et localisation. C'est la donnée la plus fiable qui existe sur le marché, car elle reflète des prix signés, pas des prix affichés.

DVF est diffusée sous Licence Ouverte Etalab 2.0, qui autorise la réutilisation, y compris commerciale, à condition d'en citer la source. Nous mentionnons donc « Source : DVF — DGFiP/Etalab » sur chaque page de données.

2. Périmètre : l'ancien uniquement

Nous ne retenons que le marché de l'ancien. Les ventes dans le neuf sur plan (VEFA, vente en l'état futur d'achèvement) sont exclues : leurs prix, souvent liés à des programmes et à des prestations spécifiques, ne sont pas comparables au marché de la revente que consultent la plupart des acheteurs et des vendeurs.

3. Le nettoyage des données

Une base brute contient des ventes atypiques qui fausseraient les chiffres. Avant tout calcul, nous écartons :

• Les dépendances seules (un garage, une cave vendus isolément) et les biens sans surface habitable exploitable.
• Les ventes multi-lots : une transaction retenue correspond à un seul logement. Un acte qui vend un immeuble entier ou plusieurs biens d'un coup donnerait un prix au m² trompeur.
• Les prix aberrants, à l'aide d'un filtre adaptatif : les bornes basse et haute ne sont plus fixes, elles sont recalculées pour chaque département et chaque type de bien (maison / appartement) à partir de la distribution locale réelle — nous écartons le 1 % de prix les plus bas et le 1 % les plus hauts (centiles p1 et p99). En dessous de la borne basse, il s'agit presque toujours d'une vente entre proches, d'une erreur de saisie ou d'un bien particulier ; au-dessus de la borne haute, d'un cas exceptionnel non représentatif. Deux garde-fous absolus (200 et 40 000 €/m²) encadrent l'ensemble en toute circonstance. Ce filtre remplace l'ancienne fourchette fixe « 500 – 15 000 €/m² » : il s'ajuste aussi bien aux marchés très abordables qu'aux zones les plus tendues.

4. La médiane, jamais la moyenne

Nous publions des prix médians, pas des moyennes. La médiane est le prix qui partage le marché en deux : la moitié des ventes se font en dessous, la moitié au-dessus. Contrairement à la moyenne, elle n'est pas déformée par quelques ventes très chères ou très basses. C'est l'indicateur qu'utilisent les notaires et les observatoires sérieux.

Les prix médians sont arrondis à l'euro le plus proche par m². Deux marchés voisins — l'appartement et la maison d'une même commune, ou deux communes proches — peuvent donc afficher un chiffre arrondi identique tout en reposant sur des valeurs sous-jacentes légèrement différentes et sur des nombres de ventes distincts. C'est un simple effet d'arrondi, pas une erreur.

5. Sur quelle période le prix médian est-il calculé ?

Le prix médian affiché n'est pas toujours calculé sur les mêmes années : nous adaptons la période à chaque commune et à chaque type de bien (maison, appartement séparément), pour toujours nous appuyer sur assez de ventes récentes sans jamais publier un chiffre fragile.

Pour chaque type de bien, nous partons de l'année la plus récente et nous élargissons la période par paliers, jusqu'à réunir au moins 10 ventes de ce type :

1. la dernière année seule si elle compte déjà au moins 10 ventes du type ;
2. sinon, les deux dernières années ;
3. sinon, les cinq dernières années.

Si, même sur cinq ans, un type de bien reste sous les 10 ventes, son prix n'est pas publié (« — », voir la section suivante). La période finalement retenue est toujours affichée à côté du chiffre (par exemple « sur 2025 », « sur 2024-2025 » ou « sur 2021-2025 ») : un prix indiqué « sur 2025 » repose donc uniquement sur les ventes de 2025, jamais sur une période plus large qu'on aurait laissé entendre. C'est cette période réelle qui figure aussi dans le titre, le descriptif et les données structurées de la page — jamais une période « en dur » identique pour toutes les pages.

6. Quand un chiffre est-il publié ?

Un chiffre n'a de sens que s'il repose sur assez de ventes. Nous appliquons deux seuils stricts :

• Une commune a sa propre page uniquement si elle compte au moins 30 transactions exploitables sur 5 ans. En dessous, elle n'a pas de page dédiée : elle est rattachée à la page de son département, car le volume est trop faible pour une analyse fiable.
• Un prix médian par type (appartement ou maison) n'est affiché que s'il s'appuie sur au moins 10 ventes de ce type. Sinon, le chiffre est masqué — et aucun texte de la page ne mentionne un prix que nous n'aurions pas les moyens d'établir sérieusement.

C'est un choix assumé : nous préférons afficher « — » plutôt qu'un chiffre fragile. Mieux vaut une donnée manquante qu'une donnée fausse.

7. Les évolutions

Les variations de prix sont calculées sur le prix médian au m² : évolution sur 1 an et sur 5 ans. Une hausse est affichée en vert, une baisse en rouge — la convention universelle (bourse, notaires). Nous sommes un observatoire neutre : une hausse est une bonne nouvelle pour un vendeur, une baisse pour un acheteur ; la couleur suit le sens du chiffre, sans prendre parti.

8. Les indicateurs détaillés : fourchette, prix par pièces, classement

En complément du prix médian, trois indicateurs — tirés des mêmes transactions DVF, avec les mêmes garde-fous — précisent la lecture d'un marché local. Aucun ne modifie les prix médians publiés : ce sont des éclairages supplémentaires, soumis à la même règle « pas de chiffre fragile ».

• La fourchette « 80 % des ventes » indique entre quels prix au m² se concluent les ventes courantes, en écartant les 10 % les moins chères et les 10 % les plus chères (centiles p10 et p90). Elle est calculée sur exactement la même période que le prix médian du type concerné, et n'est affichée qu'à partir de 20 ventes de ce type sur cette période. En dessous, elle n'apparaît pas.
• Le prix par nombre de pièces décline le prix médian au m² selon la taille du logement (champ nombre de pièces principales de DVF) : pour les appartements, studio/1 pièce, 2, 3, puis 4 pièces et plus ; pour les maisons, 3 pièces et moins, 4, puis 5 et plus. Chaque ligne est calculée sur les cinq dernières années (la période la plus fournie, indiquée sous le tableau) et n'est affichée qu'à partir de 10 ventes. Un tableau qui n'aurait qu'une seule ligne fiable n'est pas montré.
• Le classement dans le département situe la commune parmi celles du même département qui ont assez de ventes du type considéré (« 5ᵉ commune la plus chère du Loiret pour les appartements, sur 36 »). Le rang est établi sur le prix médian, séparément pour les maisons et les appartements. Les éventuels ex æquo sont départagés de façon déterministe et documentée : d'abord la commune au plus grand nombre de ventes du type (sur cinq ans), puis, à défaut, l'ordre alphabétique — afin qu'un même classement ressorte toujours identique d'une mise à jour à l'autre.

9. Les sources externes : loyers, population, revenus, calculs croisés

Au-delà des prix de vente (DVF), certaines pages s'enrichissent de données publiques complémentaires. Règle d'or : chaque chiffre garde sa source, sa période et ses seuils, et n'est jamais mélangé aux prix DVF dans un même tableau. Un indicateur qui n'est pas disponible pour une commune n'y laisse aucune trace.

Loyers — la Carte des loyers (ANIL, édition 2025)

Le bloc « Louer à [commune] » affiche des loyers d'annonce (biens proposés à la location), charges comprises, en euros par m² — à distinguer des loyers des baux en cours, généralement plus bas. Ils proviennent de la Carte des loyers, produite par l'ANIL à partir des annonces du Groupe SeLoger et de leboncoin, dans son édition 2025. Quatre typologies sont publiées (appartement — ensemble, puis 1-2 pièces, 3 pièces et plus, et maison), chacune avec une fourchette (intervalle de confiance de l'estimation).

Comme pour les prix, nous affichons la nature réelle de la donnée. Lorsque les annonces sont trop peu nombreuses dans la commune, l'ANIL replie l'estimation sur la zone environnante (« maille ») : nous le signalons alors explicitement (mention « zone environnante »), plutôt que de laisser croire à une mesure strictement communale. Mention de source, imposée par la licence : « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ».

Population, revenus et logement — l'INSEE

Le bloc « [Commune] en bref » réunit quelques repères de contexte issus de la base du dossier complet de l'INSEE, chacun avec son année d'observation (distincte de la période des prix DVF) :

• Population municipale (recensement).
• Revenu médian disponible par unité de consommation — le « niveau de vie médian » du dispositif Filosofi (revenus fiscaux et sociaux). L'unité de consommation permet de comparer des ménages de tailles différentes.
• Part de ménages propriétaires (parmi les résidences principales) et structure du parc : résidences principales / secondaires / logements vacants, et répartition maisons / appartements (recensement).

Ces données décrivent la commune ; elles n'entrent dans aucun calcul de prix. Sur les petites communes, l'INSEE masque parfois le revenu médian (secret statistique) : la ligne correspondante est alors simplement absente.

Rendement locatif brut (croisement loyers × prix)

Quand les deux termes sont affichables, nous calculons un rendement locatif brut par type de bien :

rendement brut = loyer mensuel au m² × 12 ÷ prix médian au m²

Nous apparions chaque type à son loyer de même population — loyer « appartement » (ensemble) rapporté au prix médian des appartements, loyer « maison » au prix médian des maisons — pour que numérateur et dénominateur parlent du même parc. C'est un arbitrage assumé : il privilégie la lisibilité (un rendement par type, cohérent avec le prix médian affiché) à une déclinaison par tranche de pièces.

Ce rendement est brut : il ne déduit ni charges, ni vacance locative, ni fiscalité, ni travaux. De plus, les loyers ANIL étant charges comprises, le rendement réel (net) est plus faible que le chiffre affiché. C'est un ordre de grandeur pour comparer des communes, jamais une promesse de rentabilité.

Mensualité d'achat au taux du mois (croisement prix × taux)

Le bloc « Investir » illustre l'achat d'un bien type au prix médian, financé au taux du mois. La surface de référence est la médiane des surfaces réellement vendues pour ce type dans la commune (DVF), arrondie à 5 m² ; le prix est estimé par surface × prix médian au m². La mensualité (prêt à annuités constantes) est calculée hors assurance, sur 20 ans, au taux moyen du dernier mois publié de notre rubrique taux :

mensualité = capital × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ) — i = taux annuel ÷ 12, n = durée × 12

Le calcul est refait à chaque mise à jour du site : la mensualité affichée suit donc le taux du mois. Toutes les hypothèses sont visibles (surface type, taux et son mois, hors assurance et hors apport). Aucun conseil personnalisé : pour votre situation, utilisez notre calculette de capacité d'emprunt.

10. Comment nos textes sont rédigés

Sous le bloc « en bref » de chaque commune figure un court paragraphe de contexte. Il est rédigé automatiquement par un modèle de langage, mais encadré par trois garde-fous stricts — l'exactitude prime toujours sur le style :

• Uniquement les données de la commune. Le modèle ne reçoit que les chiffres que nous affichons déjà sur la page (prix, périodes, évolutions, volumes, fourchettes, classement, loyers, repères INSEE, rendement). Il ne dispose d'aucune connaissance extérieure sur la commune, et un chiffre masqué par nos seuils (voir le point 6) ne lui est jamais transmis : il ne peut donc pas en parler.
• Contrôle automatique de chaque nombre. Après rédaction, un programme vérifie que tout nombre présent dans le texte existe réellement dans les données de la commune. Au moindre écart (un chiffre inventé, un calcul non prévu), le texte est rejeté et re-généré ; en cas d'échec répété, la commune n'a tout simplement pas de texte — l'absence vaut mieux qu'une phrase non vérifiée. Nous contrôlons aussi la longueur, l'absence de conseil personnalisé et l'absence de prédiction.
• Relecture humaine par échantillonnage. Avant toute mise en ligne, un échantillon (les plus grandes villes et un tirage aléatoire) est relu par un humain pour le ton et la qualité de la langue. Aucune vague de textes n'est publiée sans cette validation.

Nos textes sont donc des reformulations de nos propres données, jamais une source d'information nouvelle. Ils sont produits en amont, versionnés et régénérés à chaque publication DVF.

11. Couverture géographique

DVF couvre la quasi-totalité du territoire, à deux exceptions près qui relèvent d'un régime juridique différent (le Livre foncier) : l'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) et Mayotte, absentes de la base. Nous ne publions donc pas de prix pour ces territoires.

12. Fréquence de mise à jour

La base DVF est actualisée deux fois par an (aux alentours d'avril et d'octobre). À chaque nouvelle publication, nous régénérons l'ensemble du site : tous les prix, évolutions et volumes sont recalculés d'un bloc. La date de dernière mise à jour est indiquée en bas de chaque page.

13. Données personnelles

La base DVF ne contient aucun nom : ni celui du vendeur, ni celui de l'acheteur. Les transactions que nous affichons (type, surface, prix, date) sont des données publiques présentées telles quelles. Nous ne cherchons jamais à les relier à des personnes identifiables.

14. Limites connues

Par souci d'honnêteté, voici ce que notre méthode ne fait pas (encore) :

• Fait : le filtre des prix aberrants, autrefois une fourchette fixe (« 500 – 15 000 €/m² ») trop rigide pour les marchés très tendus comme pour certaines zones rurales, est désormais adaptatif par département et type de bien — bornes calculées sur les centiles p1–p99 de la distribution locale, encadrées par des garde-fous absolus de 200 à 40 000 €/m² (voir le point 3). Cette limite est levée ; elle était le prérequis à l'extension au-delà du Centre-Val de Loire, désormais engagée — le Pays de la Loire puis la Bretagne rejoignent la couverture, le déploiement national se poursuit par vagues régionales.
• Les prix reflètent le marché passé (ventes déjà signées), non une prévision.
• Rendement et loyers sont des ordres de grandeur. Le rendement locatif affiché est brut et repose sur des loyers d'annonce, charges comprises (et parfois estimés à l'échelle de la zone environnante) : le rendement net réel est plus faible (voir le point 9). La mensualité d'achat est une illustration hors assurance et hors apport, pas une offre de prêt.
• Le graphique d'évolution couvre cinq ans (2021–2025). La base DVF géolocalisée n'est en effet plus diffusée que sur une fenêtre glissante de cinq ans par la source officielle ; les millésimes antérieurs (2014–2020) n'y sont plus disponibles. Plutôt que d'introduire une source d'archive non officielle, nous conservons désormais chaque année dans nos propres données au fil des publications : la courbe s'allongera donc d'elle-même, sans jamais recalculer les années déjà publiées. Une reconstitution de l'historique 2014–2020 reste à l'étude, à partir d'une source ouverte dont nous validerons au préalable la provenance et la licence.
• Les données de contexte INSEE (population, revenus, logement) et les loyers ANIL sont désormais présents (voir le point 9), mais dépendent de la disponibilité de chaque source : une commune sans donnée pour un indicateur ne l'affiche pas.

15. Historique des versions

Notre méthodologie évolue de façon transparente. Chaque évolution — méthode de calcul, données, couverture géographique ou rubriques — est consignée et datée ; la version de la méthode de calcul des prix en vigueur est rappelée en bas de chaque page.

• Rubrique DPE (juillet 2026) : calendrier des interdictions et obligations — textes officiels sourcés. Sans effet sur les prix DVF.
• Rubrique PTZ (juillet 2026) : page de référence (conditions, plafonds, montants — barèmes officiels sourcés). Sans effet sur les prix DVF.
• Rubrique plus-value immobilière (juillet 2026) : page de référence + calculette (formule affichée, barème officiel sourcé). Sans effet sur les prix DVF.
• Rubriques taux et taxe foncière — URL unique (juillet 2026) : chaque thématique récurrente adopte une adresse unique, mise à jour en continu (titre calé sur la période courante, historique cumulé dans la page). Les anciennes adresses datées — mensuelles pour les taux, millésimées pour la taxe foncière — redirigent désormais vers cette page unique. Aucun prix ni chiffre déjà publié n'est modifié.
• Rubrique taxe foncière (juillet 2026) : ouverture d'une page dédiée à la taxe foncière — revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, méthode de calcul, calendrier des avis et du paiement, exonérations, et historique des revalorisations. Chaque chiffre est officiel, daté et sourcé ; sans aucun effet sur les prix DVF.
• Rubrique taux de crédit (juillet 2026) : ouverture du baromètre des taux de crédit immobilier (taux moyens par durée, meilleurs profils, taux d'usure), chaque chiffre daté de sa période d'observation réelle. Sans effet sur les prix DVF.
• Couverture — Bretagne (juillet 2026) : extension aux quatre départements bretons (Côtes-d'Armor, Finistère, Ille-et-Vilaine, Morbihan). Même méthode v2, mêmes seuils ; aucun prix des régions déjà publiées n'est modifié.
• Couverture — Pays de la Loire (juillet 2026) : extension aux cinq départements ligériens (Loire-Atlantique, Maine-et-Loire, Mayenne, Sarthe, Vendée). Même méthode v2, mêmes seuils ; aucun prix déjà publié n'est modifié.
• Textes de contexte (juillet 2026) : ajout d'un paragraphe rédigé par commune, généré à partir de ses seules données et contrôlé chiffre par chiffre (voir le point 10). Aucun prix, volume ni indicateur déjà publié n'a été modifié — seul un champ de texte s'ajoute ; la méthode de calcul des prix reste v2.
• Sources externes (juillet 2026) : ajout des loyers ANIL (bloc « Louer »), des repères INSEE (population, revenus, logement — bloc « en bref ») et de deux calculs croisés, le rendement locatif brut et la mensualité d'achat au taux du mois (voir le point 9). Ces ajouts n'ont modifié aucun prix médian déjà publié ; la méthode de calcul des prix reste v2.
• Enrichissement (juillet 2026) : ajout des indicateurs détaillés (fourchette « 80 % des ventes », prix par nombre de pièces, classement départemental — voir le point 8). Ces blocs n'ont modifié aucun prix médian déjà publié : ils s'appuient sur les mêmes données et les mêmes seuils. La version de la méthode de calcul des prix reste donc v2.
• v2 (juillet 2026) : filtre de prix adaptatif par département et type de bien (centiles p1–p99, garde-fous absolus 200 – 40 000 €/m²), en remplacement de la fourchette fixe 500 – 15 000 €/m².
• v1 (juillet 2026) : lancement.