Méthodologie

1. La source : la base DVF

Toutes nos données de prix proviennent de DVF (« Demandes de valeurs foncières »), la base publiée par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) via Etalab. Elle recense la quasi-totalité des ventes immobilières enregistrées chez les notaires (voir la section Couverture géographique) : prix de vente, surface, type de bien, date, et localisation. C'est la donnée la plus fiable qui existe sur le marché, car elle reflète des prix signés, pas des prix affichés.

DVF est diffusée sous Licence Ouverte Etalab 2.0, qui autorise la réutilisation, y compris commerciale, à condition d'en citer la source. Nous mentionnons donc « Source : DVF — DGFiP/Etalab » sur chaque page de données.

2. Périmètre : l'ancien uniquement

Nous ne retenons que le marché de l'ancien. Les ventes dans le neuf sur plan (VEFA, vente en l'état futur d'achèvement) sont exclues : leurs prix, souvent liés à des programmes et à des prestations spécifiques, ne sont pas comparables au marché de la revente que consultent la plupart des acheteurs et des vendeurs.

3. Le nettoyage des données

Une base brute contient des ventes atypiques qui fausseraient les chiffres. Avant tout calcul, nous écartons :

• Les dépendances seules (un garage, une cave vendus isolément) et les biens sans surface habitable exploitable.
• Les ventes multi-lots : une transaction retenue correspond à un seul logement. Un acte qui vend un immeuble entier ou plusieurs biens d'un coup donnerait un prix au m² trompeur.
• Les prix aberrants, à l'aide d'un filtre adaptatif : les bornes basse et haute ne sont plus fixes, elles sont recalculées pour chaque département et chaque type de bien (maison / appartement) à partir de la distribution locale réelle — nous écartons le 1 % de prix les plus bas et le 1 % les plus hauts (centiles p1 et p99). En dessous de la borne basse, il s'agit presque toujours d'une vente entre proches, d'une erreur de saisie ou d'un bien particulier ; au-dessus de la borne haute, d'un cas exceptionnel non représentatif. Deux garde-fous absolus (200 et 40 000 €/m²) encadrent l'ensemble en toute circonstance. Ce filtre remplace l'ancienne fourchette fixe « 500 – 15 000 €/m² » : il s'ajuste aussi bien aux marchés très abordables qu'aux zones les plus tendues.

4. La médiane, jamais la moyenne

Nous publions des prix médians, pas des moyennes. La médiane est le prix qui partage le marché en deux : la moitié des ventes se font en dessous, la moitié au-dessus. Contrairement à la moyenne, elle n'est pas déformée par quelques ventes très chères ou très basses. C'est l'indicateur qu'utilisent les notaires et les observatoires sérieux.

5. Quand un chiffre est-il publié ?

Un chiffre n'a de sens que s'il repose sur assez de ventes. Nous appliquons deux seuils stricts :

• Une commune a sa propre page uniquement si elle compte au moins 30 transactions exploitables sur 5 ans. En dessous, elle n'a pas de page dédiée : elle est rattachée à la page de son département, car le volume est trop faible pour une analyse fiable.
• Un prix médian par type (appartement ou maison) n'est affiché que s'il s'appuie sur au moins 10 ventes de ce type. Sinon, le chiffre est masqué — et aucun texte de la page ne mentionne un prix que nous n'aurions pas les moyens d'établir sérieusement.

C'est un choix assumé : nous préférons afficher « — » plutôt qu'un chiffre fragile. Mieux vaut une donnée manquante qu'une donnée fausse.

6. Les évolutions

Les variations de prix sont calculées sur le prix médian au m² : évolution sur 1 an et sur 5 ans. Une hausse est affichée en vert, une baisse en rouge — la convention universelle (bourse, notaires). Nous sommes un observatoire neutre : une hausse est une bonne nouvelle pour un vendeur, une baisse pour un acheteur ; la couleur suit le sens du chiffre, sans prendre parti.

7. Couverture géographique

DVF couvre la quasi-totalité du territoire, à deux exceptions près qui relèvent d'un régime juridique différent (le Livre foncier) : l'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) et Mayotte, absentes de la base. Nous ne publions donc pas de prix pour ces territoires.

8. Fréquence de mise à jour

La base DVF est actualisée deux fois par an (aux alentours d'avril et d'octobre). À chaque nouvelle publication, nous régénérons l'ensemble du site : tous les prix, évolutions et volumes sont recalculés d'un bloc. La date de dernière mise à jour est indiquée en bas de chaque page.

9. Données personnelles

La base DVF ne contient aucun nom : ni celui du vendeur, ni celui de l'acheteur. Les transactions que nous affichons (type, surface, prix, date) sont des données publiques présentées telles quelles. Nous ne cherchons jamais à les relier à des personnes identifiables.

10. Limites connues

Par souci d'honnêteté, voici ce que notre méthode ne fait pas (encore) :

• Fait : le filtre des prix aberrants, autrefois une fourchette fixe (« 500 – 15 000 €/m² ») trop rigide pour les marchés très tendus comme pour certaines zones rurales, est désormais adaptatif par département et type de bien — bornes calculées sur les centiles p1–p99 de la distribution locale, encadrées par des garde-fous absolus de 200 à 40 000 €/m² (voir le point 3). Cette limite est levée ; elle était le prérequis à l'extension au-delà du Centre-Val de Loire.
• Les prix reflètent le marché passé (ventes déjà signées), non une prévision.
• L'enrichissement par les données de population et de revenus (INSEE) et par les loyers est prévu dans une prochaine version et n'est pas encore présent sur toutes les pages.

11. Historique des versions

Notre méthodologie évolue de façon transparente. Chaque changement qui influe sur les chiffres est versionné et daté ; la version en vigueur est rappelée en bas de chaque page.

• v2 (juillet 2026) : filtre de prix adaptatif par département et type de bien (centiles p1–p99, garde-fous absolus 200 – 40 000 €/m²), en remplacement de la fourchette fixe 500 – 15 000 €/m².
• v1 (juillet 2026) : lancement.