Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations en 2026
Comment se calcule la plus-value imposable, à quel taux elle est imposée, comment l'abattement pour durée de détention la fait fondre jusqu'à l'exonération, la surtaxe sur les gains élevés et les principales exonérations. Chaque chiffre porte sa source et sa date réelles. Un doute sur votre cas ? Estimez-le avec notre calculette de plus-value.
En 2026, la plus-value immobilière des particuliers est imposée à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) sur la plus-value nette, avant abattement pour durée de détention — l'exonération totale est atteinte au bout de 30 ans.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière imposable
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien : la différence entre son prix de vente et son prix d'achat. Elle concerne les ventes de biens des particuliers autres que la résidence principale (résidence secondaire, investissement locatif, terrain, logement hérité…). La vente de la résidence principale, elle, est exonérée.
On ne compare pas les deux prix bruts : chacun est corrigé. Le prix d'achat est majoré des frais d'acquisition et des travaux (au réel ou au forfait, voir plus bas), le prix de vente est diminué des frais supportés à la vente. On obtient la plus-value brute, à laquelle s'applique un abattement pour durée de détention : plus le bien a été détenu longtemps, plus la part imposable diminue, jusqu'à l'exonération.
plus-value brute = prix de vente (net de frais) − prix d'achat (majoré des frais et travaux) plus-value imposable = plus-value brute × (1 − abattement pour durée de détention)
C'est le notaire qui établit ce calcul, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'administration le jour de la signature : pour une vente classique, le vendeur n'a aucune déclaration à faire lui-même.
Les taux en 2026
La plus-value imposable est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, avant abattement pour durée de détention.
La hausse de CSG de 2026 (loi de financement de la Sécurité sociale) sur les revenus du capital ne s'applique pas aux plus-values immobilières ni aux revenus fonciers : ils restent taxés à 17,2 %.
Source : impots.gouv.fr — Plus-values immobilières des particuliers : impôt sur le revenu 19 % (art. 200 B du CGI) + prélèvements sociaux 17,2 %. Voir la fiche ; Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 — hausse de la CSG sur les revenus du capital, avec exclusion des plus-values immobilières et revenus fonciers (maintien à 17,2 %) — prélèvements sociaux 2026.
L'abattement pour durée de détention
Aucun abattement ne s'applique pendant les 5 premières années. Au-delà, la part imposable diminue chaque année, mais à un rythme différent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux : d'où deux plus-values imposables distinctes, et deux échéances d'exonération — 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
| Détention | Abattement — impôt sur le revenu |
|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % |
| 6ᵉ à 21ᵉ année | 6 % / an |
| 22ᵉ année | 4 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération |
| Détention | Abattement — prélèvements sociaux |
|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % |
| 6ᵉ à 21ᵉ année | 1,65 % / an |
| 22ᵉ année | 1,6 % |
| 23ᵉ à 30ᵉ année | 9 % / an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération |
Source : service-public.gouv.fr — Plus-value immobilière : abattement pour durée de détention (art. 150 VC du CGI), barèmes IR (exonération à 22 ans) et prélèvements sociaux (exonération à 30 ans). Barème officiel.
L'impôt selon la durée de détention
Pour une plus-value brute de 50 000 € (exemple, avant abattement), voici l'imposition totale selon la durée de détention — impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et, le cas échéant, surtaxe. Ces montants illustrent le mécanisme ; ils ne représentent aucune vente réelle. Pour votre propre situation, utilisez la calculette.
| Détention | Plus-value imposable (IR) | Impôt total | Vous conservez |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 50 000 € | 18 100 € | 31 900 € |
| 10 ans | 35 000 € | 14 541 € | 35 460 € |
| 15 ans | 20 000 € | 10 981 € | 39 019 € |
| 22 ans | 0 € | 6 192 € | 43 808 € |
| 30 ans | 0 € | Exonéré | 50 000 € |
Calcul dérivé du barème 2026 sur une plus-value type de 50 000 €. « Impôt total » = impôt sur le revenu + prélèvements sociaux + surtaxe éventuelle. Le notaire établit le calcul définitif à la vente.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (par vendeur), une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'ajoute à l'imposition, selon un barème progressif (art. 1609 nonies G du CGI). Les entrées de tranche sont lissées pour éviter les effets de seuil.
| Plus-value imposable | Taux de la surtaxe |
|---|---|
| 50 001 à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Source : BOFiP — BOI-RFPI-TPVIE-20 : taxe sur les plus-values immobilières élevées (art. 1609 nonies G du CGI), barème 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Barème détaillé.
Frais et travaux : ce qui réduit la plus-value
Deux postes majorent le prix d'acquisition et réduisent donc la plus-value imposable, au choix pour leur montant réel (sur justificatifs) ou au forfait :
- Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) : forfait de 7,5 % du prix d'achat.
- Travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) : forfait de 15 % du prix d'achat, à condition que le bien soit détenu depuis plus de 5 ans.
Source : service-public.gouv.fr — Plus-value immobilière : prix d'acquisition majoré des frais (forfait 7,5 %) et des travaux (forfait 15 % si détention > 5 ans), art. 150 VB du CGI. Fiche pratique.
Ce qui change pour la plus-value immobilière en 2026
Le régime reste stable en 2026 : la plus-value immobilière des particuliers est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, avant abattement pour durée de détention. Point important cette année : la hausse de CSG de 2026 sur les revenus du capital ne touche pas les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 % par dérogation.
La surtaxe sur les plus-values élevées (de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, art. 1609 nonies G du CGI) est maintenue : l'abrogation votée au Sénat n'a pas été retenue dans la loi de finances promulguée le 19 février 2026.
Pour la location meublée (LMNP) au régime réel, la loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, ce qui augmente la plus-value imposable. Ces éléments sont donnés à titre de repère : le notaire établit le calcul définitif à la vente, et nous ne formulons ni prévision ni conseil fiscal personnalisé.
Les principales exonérations
Plusieurs situations exonèrent tout ou partie de la plus-value, sous conditions objectives (nature du bien, durée de détention, qualité du vendeur). Ceci n'est pas un conseil personnalisé : votre cas exact se vérifie auprès de votre notaire ou de votre centre des finances publiques.
| Situation | Effet | Condition |
|---|---|---|
| Résidence principale | Exonération totale de la plus-value (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). | Le bien constitue la résidence principale du cédant au jour de la vente (et ses dépendances immédiates cédées en même temps). (art. 150 U II-1° du CGI) |
| Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € | Exonération totale de la plus-value. | Le prix de cession du bien (apprécié bien par bien, et par quote-part en cas d'indivision) ne dépasse pas 15 000 €. (art. 150 U II-6° du CGI) |
| Première cession d'un logement autre que la résidence principale | Exonération de la plus-value à hauteur de la fraction du prix effectivement remployée. | Première cession d'un logement autre que la résidence principale, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et de remployer le prix, dans les 24 mois, à l'acquisition ou la construction de sa résidence principale. (art. 150 U II-1° bis du CGI) |
| Retraités et personnes invalides de condition modeste | Exonération totale de la plus-value. | Titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte « mobilité inclusion » invalidité, non redevables de l'IFI et dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant la vente ne dépasse pas le plafond de l'article 1417-I du CGI. (art. 150 U III du CGI) |
| Détention longue | Exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, exonération totale (y compris prélèvements sociaux) à 30 ans. | Bien détenu depuis plus de 22 ans (impôt sur le revenu) ou plus de 30 ans (prélèvements sociaux), par le seul jeu de l'abattement pour durée de détention. (art. 150 VC I du CGI) |
Source : impots.gouv.fr — Plus-values imposées / exonérées, et BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40 (exonérations liées à la nature du bien, à la durée de détention et à la qualité du cédant). Conditions détaillées.
Cas particuliers non couverts par la calculette
Pour la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, la loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 : la plus-value imposable s'en trouve augmentée. Ce cas particulier n'est pas couvert par la calculette.
Source : Loi de finances pour 2025, art. 84 (loi n° 2025-127) — réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP (cessions à compter du 15 février 2025). En savoir plus.
Pour aller plus loin
Estimez votre imposition sur votre propre cas avec la calculette de plus-value immobilière. À l'achat, les frais de notaire entrent d'ailleurs dans le prix d'acquisition qui vient en déduction de la plus-value ; côté investissement locatif, voir le rendement locatif.
Questions fréquentes
La vente de la résidence principale est-elle exonérée de plus-value ?
Oui. La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale (et de ses dépendances immédiates cédées en même temps) est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, quelle que soit la durée de détention. Base légale : art. 150 U II-1° du CGI.
Au bout de combien d'années ne paie-t-on plus de plus-value ?
Par le jeu de l'abattement pour durée de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. L'exonération totale (les deux) est donc atteinte à 30 ans. Avant cela, aucun abattement ne s'applique pendant les 5 premières années.
À quel taux est imposée la plus-value immobilière ?
La plus-value imposable (après abattement pour durée de détention) est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. La hausse de CSG de 2026 (loi de financement de la Sécurité sociale) sur les revenus du capital ne s'applique pas aux plus-values immobilières ni aux revenus fonciers : ils restent taxés à 17,2 %.
Peut-on déduire les travaux de la plus-value ?
Oui. Le prix d'acquisition peut être majoré des travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration), soit pour leur montant réel sur justificatifs, soit — si le bien est détenu depuis plus de 5 ans — par un forfait de 15 % du prix d'achat. Les frais d'acquisition, eux, se majorent au réel ou par un forfait de 7,5 %. Majorer le prix d'acquisition réduit la plus-value imposable.
Existe-t-il une surtaxe sur les grosses plus-values ?
Oui. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (par vendeur), une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'ajoute, selon un barème progressif (art. 1609 nonies G du CGI). Elle se calcule sur la plus-value nette imposable, après abattement pour durée de détention.
Qui calcule et paie la plus-value immobilière ?
C'est le notaire qui établit le calcul, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'administration le jour de la signature de l'acte : le vendeur n'a aucune démarche déclarative à faire pour une vente classique. Le calcul définitif relève du notaire ; cette page et sa calculette donnent une estimation indicative.
Méthode : chiffres issus de sources officielles (impots.gouv.fr, BOFiP, service-public.fr, Code général des impôts), chacun daté et lié. Aucun chiffre extrapolé, aucun conseil fiscal personnalisé : le notaire établit le calcul définitif à la vente. Voir notre méthodologie.